Un bailleur a l'obligation de délivrer au locataire un logement décent et des documents lors de la signature du contrat de location mais aussi au cours du bail. De plus, les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à sa charge exclusive tout au long de la durée du bail.
I. Comment vérifier si mon logement est décent ?
Pour qu'un logement soit décent il doit répondre à 5 critères qui varient selon que le logement se trouve en métropole ou en outre-mer.
A. les 5 critères à vérifier
| Les 5 critères d'un logement décent | En Métropole | en Outre-Mer |
|---|---|---|
| 1) Surface minimale | une surface habitable d'au moins 9m2 et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20m. Si vous êtes en colocation en bail unique il vous faut 16 m2 de surface habitable pour 2 personnes si vous voulez bénéficier de l'aide personnelle au logement ! Par contre, si chaque colocataire a signé un bail, chacun doit avoir une chambre d'au moins 9m2 et d'un volume d'au moins 20m3. | Les critères sont les mêmes que ceux en Métropole. |
| 2) performance énergétique minimale | à partir de 2025, seul un logement de classes A à F au DPE peut être mis en location. À partir de 2028, seulement ceux de classes A à E et à partir de 2034 ceux de classes A à D. | à partir de 2028, le logement devra être dans la classe A à F du DPE. À partir de 2031, il devra être en classe A à E. |
| 3) absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire | - le logement et ses accès sont en bon état d'entretien et de solidité protégeant contre les ruissellements, remontées et infiltrations d'eau. - Le logement est protégé contre les infiltrations d'air (portes, fenêtres, murs, parois, cheminées). - Les dispositifs de retenue des personnes sont conformes. - Les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne présentent aucun risque manifeste pour la santé et sécurité physique du locataire. - L'électricité et le gaz sont conformes aux normes de sécurité et fonctionels. Idem pour le chauffage et l'eau chaude. - Le logement permet une aération suffisante. - Les pièces principales ont un éclairement naturel et un ouvrant donnant à l'air libre Un local en sous-sol ne peut pas être mis en location. Un logement faisant l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement d'insalubrité n'est pas décent. | Les conditions sont les mêmes qu'en Métropole |
| 4) absence d'animaux nuisibles et de parasites | le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (rats) ou par des parasites (puces de lit, cafards) | Les critères sont les mêmes qu'en Métropole |
| 5) mise à disposition de certains équipements | - une installation permettant un chauffage normal - une installation d'alimentation en eau potable - des installations d'évacuation des eaux usées - une cuisine ou un coin cuisine avec un évier et de quoi installer un appareil de cuisson - une installation sanitaire : WC et douche ou baignoire - un réseau électrique | Ce sont les mêmes qu'en Métropole. Concernant le chauffage, il faut que les conditions climatiques le justifient. |
B. Quels sont les recours en cas de non-décence ?
Le locataire doit indiquer au propriétaire ou à l'agence immobilière les signes de non-conformité du logement par écrit en envoyant une lettre par recommandé avec avis de réception.
Il existe un modèle de lettre disponible sur le site internet : service-public.fr
Selon le département, il est aussi possible de signaler sur Histologue cette non-conformité afin d'obtenir un accompagnement des services de l'Etat.
La suite dépendra de la réponse du propriétaire ou de l'agence.
II. Quels sont les documents à remettre ?
Les documents à remettre varient selon que le logement loué est vide ou meublé.
A. Pour la location d'un logement vide
| Documents à remettre lors de la conclusion du bail | Documents à remettre au cours du bail |
|---|---|
| un bail écrit en plusieurs exemplaires conforme à la réglementation | Quittances de loyer en distinguant le loyer et les charges |
| Les documents annexes au bail : Notice d'information ; état des lieux d'entrée lors de la remise des clés ; attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire ; équipements d'accès à la télévision, internet ; une copie de la grille de vétusté (facultatif); copie de la convention Anah (le cas échéant) ; extrait du règlement de copropriété (le cas échéant) ; autorisation préalable de la commune ou le récipissé de déclaration (si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne) ; le dossier de diagnostic technique (DPE,Crep, installation électrique si plus de 15 ans, installation du gaz si plus de 15 ans, état des risques naturels, miniers, technologiques, susmiques, radon ... si le logement est situé dans une zone concernée) ; le diagnostic bruit ; le diagnostic amiante) | Les justificatifs de charges : transmission au locataire du budget prévisionnel et des résultats antérieurs et 1 mois avant la régularisation annuelle, doivent ête transmis le décompte des charges par nature de charges et le mode de répartition des charges entre les logements le cas échéant |
| en cas de congé, la notice d'information sur les obligations du propriétaire et les voies de recours et d'indemnisation |
B. Pour la location d'un logement meublé
| Documents à remettre lors de la conclusion du bail | Documents à remettre au cours du bail |
|---|---|
| Un bail écrit en plusieurs exemplaires conforme à la réglementation | Quittances de loyer en distinguant le loyer et les charges |
| annexes du bail : Notice d'information ; état des lieux d'entrée lors de la remise des clés ; attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire a obligation de souscrire ; Inventaire et état détaillé du mobilier ; équipements d'accès à la télévision, internet ; une copie de la grille de vétusté (facultatif); copie de la convention Anah (le cas échéant) ; extrait du règlement de copropriété (le cas échéant) ; autorisation préalable de la commune ou le récipissé de déclaration (si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne) ; le dossier de diagnostic technique (DPE,Crep, installation électrique si plus de 15 ans, installation du gaz si plus de 15 ans, état des risques naturels, miniers, technologiques, susmiques, radon ... si le logement est situé dans une zone concernée) ; le diagnostic bruit ; le diagnostic amiante) | Justificatifs de charges : Si le paiement des charges est au réel : transmission au locataire du budget prévisionnel et des résultats antérieurs et 1 mois avant la régularisation annuelle, doivent ête transmis le décompte des charges par nature de charges et le mode de répartition des charges entre les logements le cas échéant. Si le paiement des charges est au forfait : le forfait doit être établi sur la base de la liste des charges locatives et doit être indiqué au bail. Il ne peut pas y avoir de régularisation de charges ou de complément ultérieur. Seule une révision annuelle du forfait est possible chaque année. |
C. Quelles sont les sanctions encourues en cas de non-remise de ces documents ?
Le propriétaire ou son représentant qui refuse de rédiger un bail conforme, de délivrer une quittance ou un reçu sur demande du locataire, et qui dissimule ces obligations peut être condamné :
- à 20 000 euros d'amende et 1 an de prison (pour une personne physique)
- à 100 000 euros d'amende (pour une personne morale)
III. Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
A. Les 5 catégories de travaux à la charge du propriétaire
Sont à la charge exclusive du propriétaire du bien loué :
- Les travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives d'un immeuble;
- Les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement
- travaux d'amélioration de la performance énergétique
- travaux pour respecter les critères d'un logement décent
- L'entretien des toitures et façades végétalisées
Le propriétaire doit respecter certaines étapes avant le début des travaux. Dans certains cas, le locataire peut être chargé de la remise en état du logement aux frais du propriétaire.
B. Quel recours en cas d'inexécution des travaux ?
Première étape : le locataire doit avertir le propriétaire lorsqu'un dommage apparaît par le biais d'une lettre recommandée avec avis de réception ou par courriel.
Deuxième étape : à défaut de réaction, le locataire devra mettre le propriétaire en demeure d'exécuter ses obligations.
Troisième étape : passé un délai de 2 mois, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le greffe du tribunal compétent.
Ajouter un commentaire
Commentaires